jueves, 31 de diciembre de 2009

LOS BALNEARIOS FANTASMAS DE ROCHA


Fuente: El Pais

Se asemejan mucho más a campos que a “balnearios”, pero así los llaman. Son nueve sitios paradisíacos de la costa de Rocha con muy escaso desarrollo, que la Intendencia pretende expropiar y vender en fraccionamientos más amplios a inversores.
Uno de ellos, Mar del Plata, se hizo conocido la semana pasada cuando El País publicó que la jueza de La Paloma, Amalis Martínez, otorgó a un particular -Luis Sosa Rocha- ese balneario. El hombre se presentó y solicitó la prescripción adquisitiva. Ese mecanismo implica que durante 30 años se comportó como su dueño, pagó los tributos y cuidó del lugar.
Sin embargo, los registros de la Intendencia de Rocha indican que ese balneario, ubicado a unos siete kilómetros de La Pedrera, tiene al 21 de marzo de este año una deuda de contribución inmobiliaria de unos $ 5.000.000.
Y además, allí hay 60 padrones, es decir ese número de dueños de esas tierras, afirman a El País José Luis Olivera, coordinador de la Unidad de Gestión Costera de la Intendencia, y Eduardo García, encargado del sistema de información geográfica de esa repartición municipal.
Pero más allá de la situación de Mar del Plata la administración municipal se decidió a “cumplir” con Plan de Ordenamiento y Desarrollo de la Costa Atlántica de Rocha, aprobado en septiembre de 2003, con una iniciativa que implica nueve expropiaciones -tres ya presentadas ante la Justicia- y posteriormente nuevos usos para ese suelo.
Los fraccionamientos en la costa de Rocha son anteriores a la Ley de Centros poblados de 1946.
En La Paloma, por ejemplo, hay registros de 1908. Actualmente hay 140.000 solares en toda la franja costera de ese departamento. De los 180 kilómetros de costa, 87 están fraccionados, indica Olivera.
Muchos de esos balnearios se consolidaron como La Paloma, Costa Azul y La Pedrera, pero otros no. Para Olivera el desarrollo de algunos se explica en la aptitud de las playas de esos puntos para baños.
“Donde hay un accidente geográfico, una punta rocosa, playas con diferente orientación y además rutas que faciliten el acceso la gente se va asentando. Así sucedió en La Paloma, Atlántida o Punta del Este”, señala.
En los otros puntos, cuyas aguas son complicadas para bañarse por su profundidad y las corrientes, hoy se observa un panorama bien distinto a la concepción corriente de “balneario”. Son zonas agrestes, algunas de difícil acceso, con escasas construcciones, en general precarias.
Para empezar, en muchos casos no hay carteles en la ruta que indiquen el lugar. Algunos porque directamente no tienen acceso desde allí.
Una excepción es El Palenque, lindero con Mar del Plata, que sí tiene un cartel. Lo que no es tan sencillo es el ingreso. En un automóvil es difícil que logre entrar por el mal estado del camino. En camioneta, al menos podrá recorrer unos cuantos metros del lugar.
El silencio allí es casi total, sólo interrumpido por los cantos de los pájaros y el de algún camión que viene a retirar madera de la zona. Hay menos de 10 viviendas. En una de ellas, Roberto y Juan Carlos se aprontan para ir a pescar. Son propietarios de un terreno, tienen una pequeña construcción y dicen estar al día con la contribución inmobiliaria.
Están disconformes con la actuación de la Intendencia. “Esto parece una zona rural, sin ningún servicio. Si te enfermás y está lloviendo, olvidate. Puede ser una tragedia”, afirman.
Lo mismo cree uno de sus vecinos, Alejandro Bertolini. Solía ir a la zona a acampar, atraído por la tranquilidad y el paradisíaco paisaje. Hace 12 años compró un terreno con una vivienda que estaba en muy mal estado y la reparó. No tiene luz, pero sí una bomba desde donde dotar de agua potable a su vivienda.
Bertolini dice que pagaba puntualmente la contribución inmobiliaria hasta que se cansó. Una y otra vez reclamó a la Intendencia -la última hace poco- que acondicionaran el camino de ingreso al “balneario”, pero eso no sucede.
“No es justo que uno tenga una casa y no pueda usarla”, señala. Es que a su terreno a veces se puede ingresar y otras no. En invierno directamente no va. Si llega a poder entrar, dice, seguro que luego no logra salir.
Éstos balnearios tienen existencia apenas nominal. Se llaman así porque cuando fueron aprobados sus fraccionamientos -mayoritariamente en la década del 40- quienes vendían sus tierras lo hacían con una estrategia “marketinera”, señala Olivera.
Los planos tienen señalizadas calles, parques, avenidas y hasta una escuela. Así, por ejemplo es el mapa de 1949 de Mar del Plata que Bertolini enseñó a El País. Y allí no hay nada. Solo tierras y alguna cabaña perdida.
“La gente compraba sin saber lo que estaba comprando. Les mostraban los planos y les decían que en tal punto iba a estar en Centro Cívico, en tal otro la Iglesia y allá el hotel casino”, cuenta Olivera.
Muchos propietarios no conocieron sus terrenos y fallecieron. Por eso es frecuente para la Intendencia atender descendientes que encuentran un título de propiedad y consultan, por ejemplo: “Mi padre tiene un terreno en tal balneario, al lado del hotel casino”.
En el municipio les tienen que explicar que dicho casino nunca existió y que si logran llegar hasta el lugar probablemente lo único que encuentren sean vacas pastando.
Desde 2003 Rocha tiene un plan de ordenamiento y desarrollo de la costa, que define cinco usos principales para el suelo. Uno de ellos son las áreas de turismo de baja intensidad, donde se ubican estos balnearios conocidos como “fantasmas” o “virtuales”.
En general tienen fraccionamientos pequeños (de unos 500 metros), un esquema que para la Intendencia no funcionó. La ordenanza estableció que el gobierno departamental” propenderá” al reparcelamiento en predios de un mínimo de 5 hectáreas. En esas áreas se permitirán proyectos como estancias turísticas, hoteles, hosterías y paradores “ligados al turismo de naturaleza”, señala la norma.
La administración de Artigas Barrios se planteó cumplir con ese plan que implica, además de las zonas de turismo de baja intensidad, otras donde se impulsa el desarrollo: San Antonio, San Bernardo, Atlántica y Oceanía. Para ello ya hicieron el ordenamiento de San Antonio en acuerdo con propietarios y este año seguirán con San Bernardo.
“No queremos una consolidación en Rocha del tipo de la Costa de Oro de Canelones”, afirma Olivera. ¿Las razones? Creen que así se perdería la identidad de los balnearios y no pueden dar infraestructura a la vez a toda la zona costera.
Por ello, el año pasado la administración remitió a la Junta Departamental un proyecto de decreto que fue aprobado e implica designar para ser expropiados “por razones de necesidad y utilidad pública” nueve “balnearios”: Mar del Plata, El Palenque, San Francisco, Valizas (no es Barra de Valizas), Puertas del Sol, San Remo, La Florida, Costa Rica de Rocha y Los Palmares.
En total, comprenden un área de 1.781 hectáreas (incluyendo 726 públicas) entre La Pedrera y Cabo Polonio.
“Antes la gente se asentaba por la aptitud para el baño. Hoy vistas al mar y el contacto con la naturaleza son determinantes también”, opina Olivera.
Las características de la propiedad del suelo (gran cantidad de titulares y dificultades para individualizarlos) hace imposible para la comuna “autorizar construcciones conforme a derecho”.
“El loteamiento existente va a contramano con las propuestas actuales de ocupación del suelo y de inversión turística que requieren para su aplicación una división diferente de la tierra. Es necesario pues, eliminar los fraccionamientos existentes donde no se han desarrollado centros poblados y realizar una nueva división de la tierra”, señaló la norma votada en septiembre de 2007.
Esos balnearios tienen además un alto grado de morosidad. Son 4.466 padrones que debían $ 125.440.996 a la Intendencia en diciembre de 2006, cuando se realizó el último cálculo. Esto implica que 97% no pagó sus tributos municipales.
“La expropiación tendrá un costo muy conveniente para el erario, si en la operación se aplican compensaciones de la deuda existente”, señala el decreto de la Junta Departamental. La Intendencia ya inició los trámites para la ejecución de esas deudas.
Tras tener la habilitación del Legislativo municipal, la comuna presentó tres de esos balnearios para ser expropiados: El Palenque, Mar del Plata y San Francisco, señala Olivera. Previamente reunió toda la información necesaria y realizó planos digitales.
“La Intendencia no va a expropiar para quedarse con esas tierras ni afectar el derecho de propiedad. La expropiación implica el justo y previo pago de la esa tierra. No es que expropiamos y corremos a los dueños”, enfatiza el jerarca municipal.
El proceso de expropiación puede llevar varios años. Cuando culmine, la Intendencia los fraccionará nuevamente y los volcará al mercado para que, por ejemplo, un desarrollador inmobiliario haga un resort o una estancia turística.
Ahora, dijo Olivera, la comuna prepara la información para iniciar las acciones judiciales de los otros seis balnearios.
Las cifras
60 Es la cantidad de padrones que tiene registrados la Intendencia de Rocha en Mar del Plata. Afirman que cada padrón es de un dueño.
1.781Es la cantidad de hectáreas que comprenden los nueve balnearios. De ellas, 726 hectáreas son áreas públicas.

lunes, 2 de febrero de 2009

ROCHA ENTRE LAGUNA Y LAGUNA

(Fuente: El Pais, por Miguel Bardesio)

Los primeros diez kilómetros de costa rochense se han transformado en la nueva joya del verano: el territorio casi virgen y el proyecto de puente disparan interés.

Cuando pongan el primer ladrillo del puente, esto explota". Así pronostica un operador inmobiliario el desarrollo de la costa de Rocha enseguida de la Laguna Garzón. Pero esa zona no es solo porvenir, sino presente: el turismo avanza más y más hacia el Este y la siguiente parada tras José Ignacio empieza en esta región casi virgen, pero ya con varias decenas de casas y algunas chacras marítimas.

Desde Maldonado, la Laguna Garzón se cruza en una balsa que por estos días traslada entre 80 y 100 autos por día. Le sigue una costa oceánica de 10 kilómetros hasta la Laguna de Rocha, donde la ruta 10 se termina y no hay balsa. A mitad de camino, el empresario argentino compró 240 hectáreas para el emprendimiento "Las garzas blancas", un loteo en fracciones de unos 3.000 metros cuadrados y que está en etapa de preventa. Aprobado por la Dirección de Medio Ambiente y la comuna de Rocha, el proyecto también incluye el compromiso de construir ese puente que ha tenido una historia de 60 años de idas y venidas.

Esta inversión trae de nuevo la polémica de qué tipo de desarrollo se consolidará en la región. Varias organizaciones ambientales llaman a trazar un plan consensuado de manejo de esta zona delicada y han pedido su entrada al Sistema Nacional de Áreas Protegidas (ver nota aparte).

Por lo pronto, entre laguna y laguna los operadores inmobiliarios concretan negocios, tanto de solares como chacras de hasta 8 hectáreas. Nelson Blanco, de la firma Alejandro Perazzo, asegura que la demanda por la zona está "creciendo". "Hay mucho interés y se han concretado varias ventas. Muchos personajes claves, principalmente argentinos, se han posicionado allí", añade.

Los empresarios argentinos Manuel Antelo, Santiago Soldati y Ralf Harteneck ya han construido en la zona, todos en la línea de costa. Con 2.300 metros cuadrados, la construcción de Harteneck (socio de Bill Gates) es la más grande que la Intendencia de Rocha haya autorizado a un particular.

La tranquilidad y el ambiente virgen llaman también a otros proyectos como el de Constantini. Capitales estadounidenses estarían detrás "Laguna tranquila", un proyecto para la zona que aún está en etapa primaria.

En la región también hay varios balnearios, con fracciones más chicas, pero la mayoría solo existen en los papeles: no hay calles, ni mojones, ni señalización. El Caracol, el primero luego de Laguna Garzón es el más desarrollado: tiene 38 casas, unos 1.000 solares, algunas calles y la energía eléctrica que les llegó recién en julio pasado y sólo a algunas manzanas.

"Los interesados son 40% uruguayos, 40% argentinos y un 20% europeos. En general, personas con conciencia de conservación de la naturaleza, que les gusta la tranquilidad", asegura Liliana González, de la inmobiliaria Estudio 31, instalada en El Caracol.

Los solares tienen un promedio de 1.000 metros, pero también hay oferta de chacras más grandes. "Son públicos distintos", aclara Nelson Silva. "Está el desarrollista, que compra hectáreas, las acondiciona o las refracciona, y el cliente más particular". Liliana González lo dice de forma similar: "Muchos compran y le hacen caminería, algunos tajamares, plantan y vuelven a vender". Aproximadamente, el 35% de los solares de El Caracol está en movimiento.

Allí, los costos van desde 30.000 dólares en adelante cada terreno. Si es sobre el mar o la laguna, puede duplicar y hasta triplicar el valor.

En chacras marítimas, Nelson Blanco pone de ejemplo una sobre el mar: cuesta 35 dólares el metro cuadrado por lo que las siete hectáreas suman dos millones y medio. A la vez, él pronostica que los precios subirán entre 30 y 40% apenas empiezan las obras prometidas del puente de Garzón.

Todas estas playas, sin embargo, son de mar abierto, muy bravas para el baño porque por lo generar están encajonadas. Y por supuesto que el guardavidas más próximo está a más de diez kilómetros. Ni siquiera los lugareños se meten.

Balnearios FANTASMAS. Apenas cruzar la laguna Garzón, lo primero que aparece es un pequeño asentamiento de pescadores. A menos de un kilómetro, está la entrada de El Caracol.

Más adelante en la ruta 10, le siguen una cadena de balnearios con desarrollo nulo: El Bonete, Costa Bonita, Estrella del Mar, San Sebastián, Santa Rita son fraccionamientos de la década del 50, pero que nunca prosperaron como tales. En total, suman más de 10.500 solares que algún dueño tienen, pero en muchos casos se desconocen o los han abandonado. La morosidad es altísima y la Intendencia de Rocha se propone ordenar la zona, sin descartar la expropiación.

En el último, Las Garzas, en el kilómetro 215 de ruta 10, hay una decena de casas sobre la costa.

No hay energía eléctrica, ni calle, por lo que para llegar a Las Garzas se debe atravesar un kilómetro a campo traviesa desde la ruta 10.

Allí trabaja Néstor, acondicionando una. "El dueño es un señor de Maldonado, que viene muy seguido, la disfruta mucho". Y no es para menos: de dos plantas, casa sencilla, un balcón da hacia al mar y los vecinos más próximos están a más de 500 metros. Ideal para un atardecer sobre hamaca paraguaya. Tranquilo, exclusivo, virgen y cada vez más caro.

Preocupación por impacto ambiental

La ONG ambientalista Vida Silvestre ha pedido la entrada de la zona entre Laguna Garzón y de Rocha al Sistema Nacional de Áreas Protegidas. La idea es dar el primer paso para acordar un plan de manejo para esa región, muy delicada desde el punto de vista ambiental, de flora y fauna.

"Lo que está en juego es el futuro de la costa y todo lo que se haga necesita de un plan de aquí a unos 50 años, por lo menos", asegura el oceanógrafo y magister en Ciencias Ambientales, Daniel de Álava.

El experto aclara que no necesariamente deberán tomarse normas rígidas, sino que puedan adaptarse.

La propuesta de ingreso al SNAP está en curso de estudio. El área, igualmente, ya está declarada como protegida por algunos decretos por lo que todo emprendimiento en la región debe contar con aprobación de la Dinama.

De hecho, el proyecto "Las garzas blancas", de Eduardo Constantini, fue aprobado por ese organismo, pero a De Ávala se sorprendió por el resultado. "Me llama la atención que le hayan dado categoría A", lo que implica un impacto ambiental casi nulo.

De Ávala muestra preocupación porque, una vez en curso ese emprendimiento, puede empezar a urbanizarse "el balneario que está al lado". "Seguir desarrollando la costa como hasta ahora podría ser muy perjudicial", concluye.

Kilómetros vírgenes

El departamento de Rocha tiene 180 kilómetros de costa oceánica. En los años 40, hubo una urbanización masiva de estas zonas, pero solo en los papeles: se crearon balnearios, vendían lotes, pero que luego no prosperaban en calles o construcciones. Desde Laguna Garzón a la de Rocha, existe una decena de ellos. Y en la franja que desde La Pedrera a Cabo Polonio, cerca de 30 kilómetros, hay más de 10 balnearios. Punta Rubia es el más desarrollado, le sigue Santa Isabel y San Antonio. En Oceanía del Polonio y San Bernardo (rebautizado como Pueblo Nuevo), capitales argentinos encararon proyectos de desarrollo. Mar del Plata, Atlántica y El Palenque no tienen desarrollo alguno.