LOS BALNEARIOS FANTASMAS DE ROCHA

Fuente: El Pais

Se asemejan mucho más a campos que a “balnearios”, pero así los llaman. Son nueve sitios paradisíacos de la costa de Rocha con muy escaso desarrollo, que la Intendencia pretende expropiar y vender en fraccionamientos más amplios a inversores.
Uno de ellos, Mar del Plata, se hizo conocido la semana pasada cuando El País publicó que la jueza de La Paloma, Amalis Martínez, otorgó a un particular -Luis Sosa Rocha- ese balneario. El hombre se presentó y solicitó la prescripción adquisitiva. Ese mecanismo implica que durante 30 años se comportó como su dueño, pagó los tributos y cuidó del lugar.
Sin embargo, los registros de la Intendencia de Rocha indican que ese balneario, ubicado a unos siete kilómetros de La Pedrera, tiene al 21 de marzo de este año una deuda de contribución inmobiliaria de unos $ 5.000.000.
Y además, allí hay 60 padrones, es decir ese número de dueños de esas tierras, afirman a El País José Luis Olivera, coordinador de la Unidad de Gestión Costera de la Intendencia, y Eduardo García, encargado del sistema de información geográfica de esa repartición municipal.
Pero más allá de la situación de Mar del Plata la administración municipal se decidió a “cumplir” con Plan de Ordenamiento y Desarrollo de la Costa Atlántica de Rocha, aprobado en septiembre de 2003, con una iniciativa que implica nueve expropiaciones -tres ya presentadas ante la Justicia- y posteriormente nuevos usos para ese suelo.
Los fraccionamientos en la costa de Rocha son anteriores a la Ley de Centros poblados de 1946.
En La Paloma, por ejemplo, hay registros de 1908. Actualmente hay 140.000 solares en toda la franja costera de ese departamento. De los 180 kilómetros de costa, 87 están fraccionados, indica Olivera.
Muchos de esos balnearios se consolidaron como La Paloma, Costa Azul y La Pedrera, pero otros no. Para Olivera el desarrollo de algunos se explica en la aptitud de las playas de esos puntos para baños.
“Donde hay un accidente geográfico, una punta rocosa, playas con diferente orientación y además rutas que faciliten el acceso la gente se va asentando. Así sucedió en La Paloma, Atlántida o Punta del Este”, señala.
En los otros puntos, cuyas aguas son complicadas para bañarse por su profundidad y las corrientes, hoy se observa un panorama bien distinto a la concepción corriente de “balneario”. Son zonas agrestes, algunas de difícil acceso, con escasas construcciones, en general precarias.
Para empezar, en muchos casos no hay carteles en la ruta que indiquen el lugar. Algunos porque directamente no tienen acceso desde allí.
Una excepción es El Palenque, lindero con Mar del Plata, que sí tiene un cartel. Lo que no es tan sencillo es el ingreso. En un automóvil es difícil que logre entrar por el mal estado del camino. En camioneta, al menos podrá recorrer unos cuantos metros del lugar.
El silencio allí es casi total, sólo interrumpido por los cantos de los pájaros y el de algún camión que viene a retirar madera de la zona. Hay menos de 10 viviendas. En una de ellas, Roberto y Juan Carlos se aprontan para ir a pescar. Son propietarios de un terreno, tienen una pequeña construcción y dicen estar al día con la contribución inmobiliaria.
Están disconformes con la actuación de la Intendencia. “Esto parece una zona rural, sin ningún servicio. Si te enfermás y está lloviendo, olvidate. Puede ser una tragedia”, afirman.
Lo mismo cree uno de sus vecinos, Alejandro Bertolini. Solía ir a la zona a acampar, atraído por la tranquilidad y el paradisíaco paisaje. Hace 12 años compró un terreno con una vivienda que estaba en muy mal estado y la reparó. No tiene luz, pero sí una bomba desde donde dotar de agua potable a su vivienda.
Bertolini dice que pagaba puntualmente la contribución inmobiliaria hasta que se cansó. Una y otra vez reclamó a la Intendencia -la última hace poco- que acondicionaran el camino de ingreso al “balneario”, pero eso no sucede.
“No es justo que uno tenga una casa y no pueda usarla”, señala. Es que a su terreno a veces se puede ingresar y otras no. En invierno directamente no va. Si llega a poder entrar, dice, seguro que luego no logra salir.
Éstos balnearios tienen existencia apenas nominal. Se llaman así porque cuando fueron aprobados sus fraccionamientos -mayoritariamente en la década del 40- quienes vendían sus tierras lo hacían con una estrategia “marketinera”, señala Olivera.
Los planos tienen señalizadas calles, parques, avenidas y hasta una escuela. Así, por ejemplo es el mapa de 1949 de Mar del Plata que Bertolini enseñó a El País. Y allí no hay nada. Solo tierras y alguna cabaña perdida.
“La gente compraba sin saber lo que estaba comprando. Les mostraban los planos y les decían que en tal punto iba a estar en Centro Cívico, en tal otro la Iglesia y allá el hotel casino”, cuenta Olivera.
Muchos propietarios no conocieron sus terrenos y fallecieron. Por eso es frecuente para la Intendencia atender descendientes que encuentran un título de propiedad y consultan, por ejemplo: “Mi padre tiene un terreno en tal balneario, al lado del hotel casino”.
En el municipio les tienen que explicar que dicho casino nunca existió y que si logran llegar hasta el lugar probablemente lo único que encuentren sean vacas pastando.
Desde 2003 Rocha tiene un plan de ordenamiento y desarrollo de la costa, que define cinco usos principales para el suelo. Uno de ellos son las áreas de turismo de baja intensidad, donde se ubican estos balnearios conocidos como “fantasmas” o “virtuales”.
En general tienen fraccionamientos pequeños (de unos 500 metros), un esquema que para la Intendencia no funcionó. La ordenanza estableció que el gobierno departamental” propenderá” al reparcelamiento en predios de un mínimo de 5 hectáreas. En esas áreas se permitirán proyectos como estancias turísticas, hoteles, hosterías y paradores “ligados al turismo de naturaleza”, señala la norma.
La administración de Artigas Barrios se planteó cumplir con ese plan que implica, además de las zonas de turismo de baja intensidad, otras donde se impulsa el desarrollo: San Antonio, San Bernardo, Atlántica y Oceanía. Para ello ya hicieron el ordenamiento de San Antonio en acuerdo con propietarios y este año seguirán con San Bernardo.
“No queremos una consolidación en Rocha del tipo de la Costa de Oro de Canelones”, afirma Olivera. ¿Las razones? Creen que así se perdería la identidad de los balnearios y no pueden dar infraestructura a la vez a toda la zona costera.
Por ello, el año pasado la administración remitió a la Junta Departamental un proyecto de decreto que fue aprobado e implica designar para ser expropiados “por razones de necesidad y utilidad pública” nueve “balnearios”: Mar del Plata, El Palenque, San Francisco, Valizas (no es Barra de Valizas), Puertas del Sol, San Remo, La Florida, Costa Rica de Rocha y Los Palmares.
En total, comprenden un área de 1.781 hectáreas (incluyendo 726 públicas) entre La Pedrera y Cabo Polonio.
“Antes la gente se asentaba por la aptitud para el baño. Hoy vistas al mar y el contacto con la naturaleza son determinantes también”, opina Olivera.
Las características de la propiedad del suelo (gran cantidad de titulares y dificultades para individualizarlos) hace imposible para la comuna “autorizar construcciones conforme a derecho”.
“El loteamiento existente va a contramano con las propuestas actuales de ocupación del suelo y de inversión turística que requieren para su aplicación una división diferente de la tierra. Es necesario pues, eliminar los fraccionamientos existentes donde no se han desarrollado centros poblados y realizar una nueva división de la tierra”, señaló la norma votada en septiembre de 2007.
Esos balnearios tienen además un alto grado de morosidad. Son 4.466 padrones que debían $ 125.440.996 a la Intendencia en diciembre de 2006, cuando se realizó el último cálculo. Esto implica que 97% no pagó sus tributos municipales.
“La expropiación tendrá un costo muy conveniente para el erario, si en la operación se aplican compensaciones de la deuda existente”, señala el decreto de la Junta Departamental. La Intendencia ya inició los trámites para la ejecución de esas deudas.
Tras tener la habilitación del Legislativo municipal, la comuna presentó tres de esos balnearios para ser expropiados: El Palenque, Mar del Plata y San Francisco, señala Olivera. Previamente reunió toda la información necesaria y realizó planos digitales.
“La Intendencia no va a expropiar para quedarse con esas tierras ni afectar el derecho de propiedad. La expropiación implica el justo y previo pago de la esa tierra. No es que expropiamos y corremos a los dueños”, enfatiza el jerarca municipal.
El proceso de expropiación puede llevar varios años. Cuando culmine, la Intendencia los fraccionará nuevamente y los volcará al mercado para que, por ejemplo, un desarrollador inmobiliario haga un resort o una estancia turística.
Ahora, dijo Olivera, la comuna prepara la información para iniciar las acciones judiciales de los otros seis balnearios.
Las cifras
60 Es la cantidad de padrones que tiene registrados la Intendencia de Rocha en Mar del Plata. Afirman que cada padrón es de un dueño.
1.781Es la cantidad de hectáreas que comprenden los nueve balnearios. De ellas, 726 hectáreas son áreas públicas.